買房給子女 怕子女敗家怎麼辦?

很多父母親買房子給子女,最大的憂慮是怕子女敗家或背負債務,把房屋賣掉還債,這就違背了給小孩房屋的初衷,為避免這種情形發生,有些父母會設定高額的抵押權,或是做預告登記,來避免房屋因不良債務被法拍,但這兩種方法都是錯誤的。

▲早期許多父母贈與房屋給子女,利用設定高額的抵押權或預告登記,來避免房屋被轉賣,但卻無法避免被法拍。
▲早期許多父母贈與房屋給子女,利用設定高額的抵押權或預告登記,來避免房屋被轉賣,但卻無法避免被法拍。

設抵押權、預告登記都沒用

常在新聞或周遭朋友中聽到,父母把房屋贈與給小孩後,子女對父母不理不睬,不盡到奉養的義務,甚至隨意賣掉房屋,讓父母氣憤不已。永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,為避免子女不孝,也避免子女隨意處分房產,早期常見的作法是在給小孩的房產產權上,故意設定高額抵押權。

假設房屋價值1000萬元,就設定1000萬元的抵押權,這樣就算房屋被法拍,還是可以優先受償1000萬元,但實際上,這1000萬元的抵押權是虛的,債權人只要主張債務不存在,你拿不出你有給小孩1000萬元的證明,這個抵押權有設跟沒有設是一樣的,甚至因為你設置了抵押權,國稅局還會找你去喝咖啡,詢問你不是有借1000萬元給小孩嗎?那你每年收多少利息,利息怎麼沒有報所得呢?

另一種常見的方式,就是預告登記,意思是說我預告某年某月某日,小孩的不動產要過戶回來給爸媽,可以阻止子女隨意轉賣房屋,或是向銀行借款,但預告登記最大問題是,不能對抗法院的強制執行,以及法院判決的登記,也就是無法排除假扣押、假處分,一旦小孩有債務要被查封拍賣,預告登記不能阻止房屋被法拍。

▲贈與給子女的房屋建議辦理信託,由父母親管理處分,避免房產被子女轉賣、貸款或被法拍。
▲贈與給子女的房屋建議辦理信託,由父母親管理處分,避免房產被子女轉賣、貸款或被法拍。

信託管理不動產 不怕兒女敗家

陳俊表示,實務上會建議父母贈屋給子女後,透過信託的方式,由父母親來管理處分這個不動產,並在信託契約載明信託目的包括出售,辦理信託後,房屋會被註記為信託財產,即使子女拿房屋去辦理貸款,銀行只要看到是信託財產,就不會願意借款,甚至子女也沒有出售房屋的權利。

陳俊宏舉例說,曾有位客戶很聰明,買了一間房屋登記小孩的名字,然後把房屋出租,並把房屋信託回來給自己,信託合約上清楚載明,未來的受益人是小孩,但在信託期間的租金收益是屬於爸媽,租金就當作是信託管理費,這種方式可以同時達到幫小孩置產的目的,自己退休生活也有保障,也不用擔心小孩不孝。

轉載出處:Yahoo!房地產

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